EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA

El Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. (artículo 5.1 Pb). 

El  certificado de eficiencia energética es un documento redactado por un técnico que incluye información objetiva sobre las características energéticas de un edificio, calificándolo energéticamente de acuerdo a la energía necesario para un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento.

La escala de calificación energética es de siete letras y varía entre las letras A (edificio más eficiente energéticamente) y G (edificio menos eficiente energéticamente).

Este certificado resulta obligatorio para el propietario  objeto de una operación de compraventa o de alquiler (artículo 5.1 Pb). Entre otras excepciones se establece los edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2, los edificios de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas, los edificios que se compren para su demolición y los edificios de viviendas que sean objeto de un contrato de arrendamiento por un tiempo inferior a cuatro meses al año.

Consecuencias del incumplimiento de la obligación de obtención de la certificación (artículo 18 Pb). Se considerará en todo caso como infracción en materia de certificación de la eficiencia energética de los edificios y se sancionará de acuerdo con lo dispuesto en las normas de rango legal que resulten de aplicación. Normas pendientes de promulgarse. En cualquier caso, el incumplimiento de dicha obligación supondrá una infracción de las normas en materia de defensa de los consumidores y usuarios con sanciones posibles de €3000. 

CRITERIS DE DIFERENCIACIÓ ENTRE ESTADES TURÍSTIQUES EN HABITATGES DE LA LLEI 8/2012 DE TURISME DE LES ILLES BALEARS I ELS CONTRACTES PER A ÚS DIFERENT DEL D'HABITATGE DE LA LLEI D'ARRENDAMENTS URBANS 29/94.

S’entén per Turisme les activitats que duen a terme les persones durant els viatges i les estades en llocs diferents dels del seu entorn habitual, sigui quina sigui la finalitat i per períodes temporals determinats. Evidentment el turisme inclou l’allotjament i per activitat turística, entre altres prestacions,  es considera la destinada a proporcionar als usuaris els serveis d’allotjament.

S’entenen per empreses turístiques d’allotjament les que desenvolupin una activitat consistent en la prestació d’un servei d’allotjament al públic mitjançant preu, de forma professional i habitual, tant si és de manera permanent com temporal, i amb la prestació de serveis complementaris o sense.

No es consideren empreses d’allotjament, i queden excloses de l’àmbit d’aplicació d’aquesta llei, les activitats d’allotjament que tinguin, amb caràcter principal, fins institucionals, socials, sanitaris, assistencials, laborals, docents etc...

Són empreses comercialitzadores d’estades turístiques en habitatges les persones físiques o jurídiques que comercialitzen l’ús d’habitatges que, tenint la disposició i la configuració d’un habitatge unifamiliar aïllat o aparellat, en principi ideat per a ús residencial, presten serveis d’allotjament turístic que s’alterna amb l’ús propi i residencial que té l’habitatge en les condicions establertes en aquesta llei i en les disposicions que la despleguin.

Es poden comercialitzar estades turístiques de curta durada en habitatges unifamiliars sempre que es dugui a terme pel propietari de l’habitatge o es faci per mitjà d’operadors o qualsevol dels canals de comercialització turística i sempre que s’ofereixi amb els serveis turístics a què es refereix la Llei de Turisme.

Hi ha comercialització d’estades turístiques en habitatges quan no es pot acreditar, d’acord amb la normativa aplicable, que la contractació efectuada és conforme a la legislació sobre arrendaments urbans, rústics o a una altra llei especial.

Es prohibeix que els allotjaments no inscrits en els registres d’empreses, activitats i establiments turístics utilitzin les denominacions ‘de vacances’, ‘turística’ o similars.

Àmbit de aplicació de la Llei 29/94 d’Arrendaments Urbans.

La Llei 29/94  defineix l’àmbit d’aplicació de la LAU en termes generals; La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.   

Per altre banda l’article 3 diu que tindran la consideració de arrendamiento para uso distinto del de vivienda el arrendamiento de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra.

LA IGUALTAT DAVANT LA LLEI I NOOS

LA IGUALTAT DAVANT LA LLEI I NOOS

Dimarts 7 de maig de 2013

Antoni Salvá Clar , advocat

A  principis del 2006 un diputat del parlament balear recriminava al president haver invertit 1.2 milions d’euros públics amb un fòrum de dos dies sobre turisme i esport. La premsa ja es va fer ressò de què l ’adjudicatari de tal “ganga” era el gendre del rei i que resultava molt sospitós que un parent tan proper al rei tingues un cúmul d’empreses dedicades a l’assessorament i les relacions públiques especialitzades precisament en contractar amb les administracions públiques.

Per aquella mateixa  època, principis del 2006, la premsa publicava que la infanta i el seu espòs havien comprat una luxosa mansió de 1200 m2  per 6 milions d’euros, sense que es conegués molt bé quin era la procedència dels doblers per afrontar tan costosa compra i la posterior reforma que ja s’estava portant a efecte. 

Aquells fets es varen judicialitzar malgrat els innombrables esforços que des de diferents àmbits es van realitzar per impedir-ho. La fiscalia general de l’estat el maig de 2009 va arribar a decretar l’arxiu de les diligències informatives seguides contra Matas, la qual cosa molts varem relacionar amb l’allargada ombra de la monarquia. Només la decisió del jutge Castro d’acumular les diligencies informatives contra Matas en el cas Palma Arena va evitar que tot acabés en res. 

Aquest mateix jutge ha estat capaç de dictar un acte d’imputació de la infanta. El que per al comú dels mortals hagués pogut suposar una detenció en dependències policials amb llargs interrogatoris i posada a disposició judicial, aquí s’ha convertit en un acte de 18 pàgines, en el qual més que imputar-la sembla que es demanen disculpes per fer-ho. Però s’ha fet.

És un insult a la intel·ligència voler fer creure que jurídicament el fiscal no té interès en conèixer la versió que dels fets investigats té la infanta quan positivament se sap: primer, que va signar actes de Noos; segon, que té el 50% de Aizon; tercer, forma part  d’un consell d’administració en el qual tots excepte ella, estan imputats; quart, que l’enriquiment generat –en principi- pel seu espòs és compartit amb la infanta. I sobretot, si s’han aprofitat de la imatge de la institució monàrquica, l’única membre directe de la família reial implicada en els fets és precisament ella. Qui ho ha d’haver consentit be per acció o be per omissió ha estat ella.    És inaudit que un fiscal recorri un acte d’imputació i més encara que l’advocacia de l’Estat que tècnicament defensa els interessos de la hisenda pública treballi a favor de qui s’ha apoderat del benefici econòmic de certes irregularitats fiscals. No imputant a la infanta no es podrà embargar el producte del defraudat que s’ha invertit a nom precisament d’ ella. No tots som iguals davant la llei. Ja ho va dir Matas per justificar el tracte de favor a Urdangarin. 

El que Matas ja sabia per activa, ara la resta ho estam aprenent  per passiva. Per segons qui és infinitament  més fàcil prendre doblers de l’Administració i, al mateix temps, és quasi impossible que pagui les conseqüències penals que per aquets tipus de fets preveu la llei, fins al punt que el Rei es constitucionalment in imputable. 

Tot això es fa encara més evident quan  l’esposa de l’ex-director de l’oficina tributària de Guipúskoa, condemnat molt recentment per malversació de fons públics, ha vist com també ella era condemnada tan sols per adquirir immobles amb doblers producte dels delictes del seu marit, ni més ni pus.  El TS considera que per cometre un delicte de blanqueig és suficient posar-se en situació d’ignorància deliberada. 

LA INJUSTICIA DE LES NOVES TAXES JUDICIALS.

El Butlletí Oficial de l'Estat del passat mes de novembre publicava la Llei 10/2012, que regula les taxes en l'àmbit de l'Administració de Justícia.
El text va rebre una crítica frontal de l'oposició política i es tramità pel procediment d'urgència. També s’ha fet evident un rebuig total per part de tots el actors jurídics (jutges, fiscals, secretaris judicials, advocats, procuradors....). Hi ha un sentiment compartit de conculcació flagrant del dret a la tutela judicial efectiva. Es a dir el dret que té tot ciutadà de fer valer els seus drets dins l’àmbit civilitzat que coneixem com l’Administració de Justícia.
Les taxes judicials suposen que qui promou un plet o interposa un recurs ha de pagar un tribut que en part és una quantitat fitxa –d’acord al tipus de procediment- i en part una quota variable del 0,5% damunt la quantia de la demanda fins a 1.000.000,00 €, i l’excés a raó d’un 0,25 % amb un màxim variable de 10.000,00 €. Només s'eximeix de pagar a aquells que tinguin uns ingressos inferiors a 12.780,00 € anuals i computant no solament els del propi demandant, sinó els de la seva unitat familiar.
Sota el pretext d'una discutible hiper judicialització de la societat espanyola es castiga sobretot als particulars que no tinguin un alt nivell econòmic. Qui podrà reclamar contra les grans empreses subministradores de energia, de telecomunicacions, bancs, asseguradores etc... quan la taxa d’un judici ordinari és d’un mínim de 300,00 €? Les assessories jurídiques d’aquest tipus d’entitats podran protocol·litzar practiques abusives que sens dubte redundaran en el seu propi benefici sense que hi hagi un perill real d’esser demandats. Qui s’atrevirà a instar l’anulació de clàusules abusives de les hipoteques? Ningú. Més prest seran els bancs que hauran d’estudiar noves formules abusives de baixa intensitat que amb aquesta regulació queden blindades i que aplicades -a molts de ciutadans indefensos encara que sigui per poc doblers- poden suposar vertaderes fortunes.
Com s’entén que la quota mínima per reclamar contra l’Administració sigui de 200,00 €? Una multa per aquest import o similar queda inatacable. Que pot fer aquell contribuent que es multat injustament per un mal funcionament de l’Administració que l’imputa erròniament un determinat fet i el sanciona? No més pot callar o perdre el temps i els doblers lluitant un contenciós per, al final, pagar com a multa ho acabi pagant com a taxa. És a dir, primer pagues impostos per tenir una Administració eficient, que si en aquest cas no ho ha estat li queda la via dels contenciós. Per això hauràs de pagar sa taxa per corregir la mala actuació administrativa en via judicial, al temps que també ja paga els seus impostos per mantenir l’Administració de Justícia, servei públic que aquest ciutadà tal vegada no més usarà un pic en la vida (A diferencia d’altres com a bancs i asseguradores que basen gran part del seu negoci en la activitat judicial pagant proporcionalment molt menys que el pobre contribuent injustament multat).
Per ara hem comentat les taxes en primera instancia exigibles en via civil i administrativa. La qüestió s’agreuja, si cal més encara, en via dels recursos contra las sentències on també s’afegeix la jurisdicció social. En via civil i contenciosa administrativa, un recurs d’apel·lació reportarà una quantitat fixa de 800,00 € i un de cassació, 1.200,00 €. Un recurs de suplicació a l’ordre social suposarà un mínim de 500,00 €. La postura del legislador és la de convertir-los en excepcionals pels que puguin pagar i inaccessibles pels que no puguin. La realitat és que Espanya és l’Estat de la COE on més es recorren les sentències però això no vol dir que s’abusi de la garantía del recursos. A la jurisdicció civil un 20% de les sentències de les Audiències Provincials revoquen íntegrament el sentit de les dictades en primera instancia, i un 40 % estima parcialment el recurs. Per tant, estadísticament recórrer a la major part dels assumptes està plenament justificat. Una altre cosa és determinar les causes de la alta fal·libilitat de les sentències en primera instancia. El que fa pensar més aviat amb una falta de mitjans materials i humans a l’Administració de Justícia i en una endèmica sobrecàrrega de feina agreujada amb la brutal crisis actual.
El darrer que feia falta a les classes més castigades per l’actual crisis són unes mesures que els hi dificultin l’accés a la justícia, deixant-los amb major inferioritat front els abusos del poder. Confiem en que aquesta situació es pugui reconduir.

Antoni Salvà i Clar.
Advocat.

EL IVA EN EL IMPAGO DE LAS RENTAS PROCEDENTES DEL ARRENDAMIENTO DE BIENES URBANOS.

1º Devengo del Impuesto.

Al tratarse de una operación de tracto sucesivo, el IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprende cada pago, esto es mensualmente ateniéndonos a la gran mayoría de contratos de arrendamiento.

Si bien podría darse el caso en que la periodicidad de la renta fuera superior al año natural, el devengo del impuesto no puede superar dicho período, por lo que en dicho caso el devengo se produciría en la parte proporcional correspondiente al ejercicio el día 31 de diciembre de cada año.

2º Efectos del Impago en el devengo del Impuesto.

Hasta el ejercicio 2010 el impago de la renta no afectaba al tratamiento del impuesto, el propietario debía seguir ingresando el IVA hasta que la renta se consideraba extinguida por resolución judicial y habían transcurrido dos años desde que se había producido el impago, siempre que se hubiese interpuesto la correspondiente reclamación.

Sin embargo, el Real decreto Ley 6/2010 de 9 de abril, publicado el 13/04/2010, de medidas fiscales para el impulso de la recuperación económica, modifica la Ley del Impuesto y concretamente el apartado 4 del artículo 80 de dicha Ley, en lo concerniente a la consideración de créditos total o parcialmente incobrables a aquellos en los que haya transcurrido un año desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya efectuado el cobro, dicho plazo se reduce a 6 meses cuando el volumen de operaciones del arrendador no supere los 6.010.121,04 €.

Para que se pueda efectuar la reducción de las bases imponibles además se deben cumplir una serie de requisitos.

· Que el impago se vea reflejado en el Libro Registro del IVA

· Que el destinatario de la operación actúe en condición de empresario o profesional o que en su defecto la deuda supere 300 €.

· Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.

La modificación deberá realizarse en el plazo de los tres meses siguientes a la finalización del período señalado para su consideración como crédito incobrable (1 año / 6 meses) en las condiciones que señala el Reglamento del Impuesto.

3º Procedimiento para la rectificación de bases y la consecuente devolución del impuesto.

Lo que no modifica la Ley es el Reglamento del Impuesto, el cual establece un método para modificar las bases imponibles bastante estricto y que sigue unos pasos bastante concretos y que hay que conocer para no tener problemas con el erario público.

Como requisito indispensable hay que realizar una factura rectificativa de los créditos impagados en la que se rectifique o en su caso se anule, la cuota repercutida, y remitir la misma al arrendador del local; hay que considerar que el envío de la factura al arrendatario es un requisito indispensable que exige el reglamento, por lo que debe realizarse mediante un conducto que pueda atestiguar dicha remisión.

La modificación de cuotas además quedará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

a. Las operaciones a rectificar deberán haber sido facturadas y contabilizadas por el acreedor en tiempo y forma.

b. El acreedor debe comunicar en su Delegación o Administración de la AEAT en el plazo de un mes desde la expedición de la factura, la modificación de las bases imponibles.

A su vez dicha comunicación debe incluir.

1. Copia de las facturas rectificativas.

2. Copia de los documentos que acrediten que el acreedor ha instado el cobro del crédito mediante reclamación judicial al deudor o copia de providencia judicial de admisión a trámite de suspensión de pagos o quiebra del destinatario.

La variación en el importe de la cuota devengada se reflejará en la declaración-liquidación correspondiente al período en que se haya emitido el correspondiente documento equivalente rectificativo.

4º Conclusiones.

El impago de rentas es un fenómeno en auge debido en gran parte al agravamiento de la crisis económica de estos últimos años, dicha circunstancia afecta enormemente a los propietarios que además de afrontar el pago de la renta deben afrontar el pago del IVA que no han percibido.

La modificación de la normativa del impuesto ha supuesto un alivio bastante grande para este sector, sin embargo, lo estricto de la norma exige que los propietarios actúen con rigor para poder evitar tener que cargar con una deuda tributaria que no les corresponde.

La decisión unilateral de muchos propietarios de no ingresar el IVA dejado de percibir, les puede reportar bastantes problemas, ya que dichas cuotas son exigibles por la Administración con el correspondiente recargo y las sanciones correspondientes a la misma.

La disminución del plazo para poder rectificar las cuotas hace que tenga mayor importancia actuar con celeridad, ya que si se efectúa la reclamación de los créditos impagados antes del fin del ejercicio fiscal se puede efectuar la rectificación de las declaraciones fiscales en el mismo ejercicio y así solicitar la devolución de las cuotas indebidamente ingresadas con la declaración correspondiente al cuarto trimestre del ejercicio el mes de enero siguiente, o en su defecto compensar las cuotas repercutidas con mayor celeridad. Además hay que considerar que la disminución de la cuota repercutida efectuada mediante la rectificación de las bases imponibles, causa la pérdida de deducción de dicha cuota por el deudor, y que es exigida de inmediato por la Agencia Tributaria, lo que añade presión al moroso.

Todo ello acentúa la importancia de no retrasar la interposición de reclamaciones a los morosos por vía judicial, ya que representa una acción indispensable para la correcta aplicación del IVA.