EL IVA EN EL IMPAGO DE LAS RENTAS PROCEDENTES DEL ARRENDAMIENTO DE BIENES URBANOS.

1º Devengo del Impuesto.

Al tratarse de una operación de tracto sucesivo, el IVA se devenga en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprende cada pago, esto es mensualmente ateniéndonos a la gran mayoría de contratos de arrendamiento.

Si bien podría darse el caso en que la periodicidad de la renta fuera superior al año natural, el devengo del impuesto no puede superar dicho período, por lo que en dicho caso el devengo se produciría en la parte proporcional correspondiente al ejercicio el día 31 de diciembre de cada año.

2º Efectos del Impago en el devengo del Impuesto.

Hasta el ejercicio 2010 el impago de la renta no afectaba al tratamiento del impuesto, el propietario debía seguir ingresando el IVA hasta que la renta se consideraba extinguida por resolución judicial y habían transcurrido dos años desde que se había producido el impago, siempre que se hubiese interpuesto la correspondiente reclamación.

Sin embargo, el Real decreto Ley 6/2010 de 9 de abril, publicado el 13/04/2010, de medidas fiscales para el impulso de la recuperación económica, modifica la Ley del Impuesto y concretamente el apartado 4 del artículo 80 de dicha Ley, en lo concerniente a la consideración de créditos total o parcialmente incobrables a aquellos en los que haya transcurrido un año desde el devengo del impuesto repercutido sin que se haya efectuado el cobro, dicho plazo se reduce a 6 meses cuando el volumen de operaciones del arrendador no supere los 6.010.121,04 €.

Para que se pueda efectuar la reducción de las bases imponibles además se deben cumplir una serie de requisitos.

· Que el impago se vea reflejado en el Libro Registro del IVA

· Que el destinatario de la operación actúe en condición de empresario o profesional o que en su defecto la deuda supere 300 €.

· Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo.

La modificación deberá realizarse en el plazo de los tres meses siguientes a la finalización del período señalado para su consideración como crédito incobrable (1 año / 6 meses) en las condiciones que señala el Reglamento del Impuesto.

3º Procedimiento para la rectificación de bases y la consecuente devolución del impuesto.

Lo que no modifica la Ley es el Reglamento del Impuesto, el cual establece un método para modificar las bases imponibles bastante estricto y que sigue unos pasos bastante concretos y que hay que conocer para no tener problemas con el erario público.

Como requisito indispensable hay que realizar una factura rectificativa de los créditos impagados en la que se rectifique o en su caso se anule, la cuota repercutida, y remitir la misma al arrendador del local; hay que considerar que el envío de la factura al arrendatario es un requisito indispensable que exige el reglamento, por lo que debe realizarse mediante un conducto que pueda atestiguar dicha remisión.

La modificación de cuotas además quedará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

a. Las operaciones a rectificar deberán haber sido facturadas y contabilizadas por el acreedor en tiempo y forma.

b. El acreedor debe comunicar en su Delegación o Administración de la AEAT en el plazo de un mes desde la expedición de la factura, la modificación de las bases imponibles.

A su vez dicha comunicación debe incluir.

1. Copia de las facturas rectificativas.

2. Copia de los documentos que acrediten que el acreedor ha instado el cobro del crédito mediante reclamación judicial al deudor o copia de providencia judicial de admisión a trámite de suspensión de pagos o quiebra del destinatario.

La variación en el importe de la cuota devengada se reflejará en la declaración-liquidación correspondiente al período en que se haya emitido el correspondiente documento equivalente rectificativo.

4º Conclusiones.

El impago de rentas es un fenómeno en auge debido en gran parte al agravamiento de la crisis económica de estos últimos años, dicha circunstancia afecta enormemente a los propietarios que además de afrontar el pago de la renta deben afrontar el pago del IVA que no han percibido.

La modificación de la normativa del impuesto ha supuesto un alivio bastante grande para este sector, sin embargo, lo estricto de la norma exige que los propietarios actúen con rigor para poder evitar tener que cargar con una deuda tributaria que no les corresponde.

La decisión unilateral de muchos propietarios de no ingresar el IVA dejado de percibir, les puede reportar bastantes problemas, ya que dichas cuotas son exigibles por la Administración con el correspondiente recargo y las sanciones correspondientes a la misma.

La disminución del plazo para poder rectificar las cuotas hace que tenga mayor importancia actuar con celeridad, ya que si se efectúa la reclamación de los créditos impagados antes del fin del ejercicio fiscal se puede efectuar la rectificación de las declaraciones fiscales en el mismo ejercicio y así solicitar la devolución de las cuotas indebidamente ingresadas con la declaración correspondiente al cuarto trimestre del ejercicio el mes de enero siguiente, o en su defecto compensar las cuotas repercutidas con mayor celeridad. Además hay que considerar que la disminución de la cuota repercutida efectuada mediante la rectificación de las bases imponibles, causa la pérdida de deducción de dicha cuota por el deudor, y que es exigida de inmediato por la Agencia Tributaria, lo que añade presión al moroso.

Todo ello acentúa la importancia de no retrasar la interposición de reclamaciones a los morosos por vía judicial, ya que representa una acción indispensable para la correcta aplicación del IVA.